Lecture du marché
Les constats chiffrés à retenir sur Toulouse, recalculés à chaque mise à jour des données.
01 · Prix de l’ancien
Un appartement ancien s'est vendu en médiane 3 182 €/m² à Toulouse en 2025, -2,1 % en trois ans (+2,1 % sur un an). C'est 9,5 % au-dessus de la médiane du département (2 907 €/m²).
02 · Volume de ventes
7 896 logements anciens vendus en 2025 (6 662 appartements, 1 215 maisons), +21,4 % par rapport à 2024. Le volume reste 17,7 % sous son niveau de 2022.
03 · Ce qui se vend
Le T3 est la typologie la plus échangée (35 % des ventes d'appartements, 63 m² et 180 000 € en médiane). Le prix au m² baisse avec la taille : 3 846 €/m² pour un T1, 3 170 €/m² pour un T5+.
04 · Écarts entre secteurs
De 2 383 €/m² (31100) à 4 490 €/m² (31000) : 88,4 % d'écart selon le secteur.
05 · Neuf contre ancien
Les 2 575 lots neufs en vente recensés s'affichent en médiane à 5 410 €/m², soit +70 % par rapport à l'ancien. L'écart le plus fort concerne les T4 (5 404 €/m² en neuf contre 2 859 €/m² dans l'ancien).
06 · Offre neuve en commercialisation
145 programmes neufs en vente dans la ville, portés par 32 promoteurs ou commercialisateurs. Les plus présents : IMMO9 (47), IMMO NEUF 31 (22), IMMO 9 (12).
07 · Rythme de commercialisation
Dans le département, 2 338 logements neufs collectifs réservés sur les quatre derniers trimestres (-11,3 % sur un an), pour 3 126 logements en stock fin 2026 T2. À ce rythme, l'offre disponible s'écoulerait en 15 mois environ.
08 · Production à venir
3 646 logements dans les permis de construire déposés en 2025, -0,4 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années (3 661 par an). Le plus gros projet récent compte 627 logements (SCCV TOULOUSE 142 AVENUE DES ETATS UNIS).
09 · Investissement locatif
Loyer de marché indicatif : 13,98 €/m²/mois pour un appartement. Rendement brut de 5,1 % sur un achat dans l'ancien, 3,1 % dans le neuf. Commune en zone A.
Le marché de l’ancien
Ventes réelles enregistrées par les notaires. Une vente portant sur plusieurs logements est comptée une seule fois.
Évolution du prix médian des appartements
| Année | Ventes | Appart. €/m² | Maison €/m² | Dépt. 31 — appart. | Écart ville / dépt. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 7 896 | 3 182 | 3 684 | 2 907 | +9,5 % |
| 2024 | 6 505 | 3 116 | 3 639 | 2 817 | +10,6 % |
| 2023 | 7 274 | 3 252 | 3 930 | 2 906 | +11,9 % |
| 2022 | 9 592 | 3 249 | 3 919 | 2 922 | +11,2 % |
Prix par typologie : ancien et neuf
Ancien : appartements vendus seuls, 2024 et 2025. Neuf : lots actuellement en vente dans la ville.
| Typologie | Ventes ancien | Surface médiane | Prix médian | Ancien €/m² | Neuf €/m² | Écart neuf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 1 605 | 28 m² | 107 000 € | 3 846 | 6 192 | +61 % |
| T2 | 3 565 | 43 m² | 136 000 € | 3 237 | 5 359 | +65,6 % |
| T3 | 4 056 | 63 m² | 180 000 € | 2 946 | 5 220 | +77,2 % |
| T4 | 1 977 | 80 m² | 226 000 € | 2 859 | 5 404 | +89 % |
| T5+ | 484 | 104 m² | 330 000 € | 3 170 | 5 677 | +79,1 % |
Maisons : 2 142 ventes, 94 m² et 350 000 € en médiane, soit 3 701 €/m².
Prix médian au m² par code postal
Ventes 2024 et 2025, secteurs comptant au moins 20 ventes.
Dispersion des prix : la moitié des ventes se situe entre 2 560 et 4 088 €/m² ; 10 % se sont vendues sous 1 987 €/m² et 10 % au-dessus de 5 037 €/m².
Source : Demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP / data.gouv.fr), années 2022–2025.
L’offre neuve en commercialisation
Programmes neufs actuellement en vente dans la ville (annonces des principaux portails, dédoublonnées).
Promoteurs et commercialisateurs présents
Programmes en vente
| Programme | Secteur | Lots | Typologies | €/m² | Prix | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CASA TRENDYGREENCITY Toulouse | Toulouse - Pouvourville | 232 | T1–T5 | 4 274 – 8 904 | dès 151 900 € | juil. 2028 |
| KAUFMAN & BROAD | Toulouse - La Vache - La Salade | 184 | T2–T4 | 3 822 – 4 388 | dès 154 000 € | déc. 2027 |
| EMBLÈMEICADE TOULOUSE | Toulouse - La Cépière - Arènes | 177 | T2–T3 | 4 798 – 5 401 | dès 199 000 € | avr. 2028 |
| Le Parc - Résidence SeniorsICADE TOULOUSE | Toulouse - Saint-Michel | 129 | T1 T2 T3 | 4 654 – 8 302 | dès 150 300 € | juin 2027 |
| ORELISGREENCITY (manuel) | Toulouse - Lalande | 129 | T2–T3 | — | dès 173 900 € | juin 2028 |
| ImpérialBouygues Immobilier | Toulouse - Le Raisin | 111 | T1–T4 | 4 446 – 6 006 | dès 177 833 € | déc. 2028 |
| STUDIO COEUR DES FACS MEDECINEIMMO NEUF DE TOULOUSE | Toulouse - Pouvourville | 100 | T1–T5 | 3 839 – 6 950 | dès 135 900 € | — |
| HYLEABouygues Immobilier | Toulouse - Empalot | 67 | T2–T5 | 3 264 – 4 562 | dès 146 821 € | déc. 2028 |
| AltoriaMarignan | Toulouse - La Cépière - Arènes | 65 | T2–T4 | 2 521 – 6 434 | dès 209 100 € | déc. 2028 |
| LES TEMPORELLES RENOIRGREENCITY Toulouse | Toulouse - Croix Daurade | 65 | T1–T2 | 4 991 – 7 125 | dès 181 900 € | juil. 2028 |
| FaktoBouygues Immobilier | Toulouse - Jean Jaurès | 45 | T2–T4 | 2 753 – 3 878 | dès 153 590 € | sept. 2027 |
| IMMO 9 | Toulouse - Purpan | 41 | T2–T5 | 4 420 – 9 386 | dès 183 242 € | déc. 2028 |
| THE VIEWIMMO NEUF DE TOULOUSE | Toulouse - Empalot | 40 | T2–T5 | 3 119 – 4 540 | dès 158 900 € | — |
| Bois De NagoyaIMMO NEUF DE TOULOUSE | Toulouse - L'Ormeau - La Terrasse - La Grande Plaine | 40 | T2–T5 | 3 955 – 5 089 | dès 218 900 € | — |
| IMPÉRIALVINCI Immobilier | Toulouse - Le Raisin | 37 | T1–T4 | 4 463 – 6 559 | dès 191 000 € | déc. 2028 |
| SérénaéMarignan | Toulouse - Pouvourville | 34 | T2–T5 | 4 238 – 6 618 | dès 211 100 € | juin 2028 |
| Lisière du parcCREDIT AGRICOLE IMMOBILIER NEUF | Toulouse - La Cépière - Arènes | 33 | T2–T5 | 4 002 – 5 445 | dès 207 167 € | déc. 2028 |
| IMMO 9 | Toulouse - Purpan | 32 | T2–T4 | 4 487 – 14 947 | dès 211 200 € | déc. 2028 |
| NOUVEAU CARTOUCHERIEIMMO NEUF 31 | Toulouse - La Cépière - Arènes | 31 | T1 T2 T3 T4 T5+ | 4 359 – 6 769 | dès 158 000 € | déc. 2028 |
| IMMO 9 | Toulouse - Les Izards | 31 | T2–T4 | 207 – 4 812 | dès 144 711 € | juin 2028 |
125 autres programmes visibles sur la carte.
Source : annonces des portails du neuf (Bien’ici, Superneuf), relevé du 22 octobre 2026. Prix affichés, hors remises éventuelles.
Rythme de commercialisation du neuf
Logements neufs collectifs dans le département (31) : mises en vente, réservations et stock, trimestre par trimestre.
Réservations par trimestre
| Trimestre | Mises en vente | Réservations | Stock | Délai (mois) | Prix réservé €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-T2 | 1 044 | 689 | 3 126 | 15 | 4 463 |
| 2026-T1 | 503 | 548 | 2 639 | 14 | 4 312 |
| 2025-T4 | 339 | 629 | 2 636 | 14 | 4 368 |
| 2025-T3 | 217 | 472 | 2 881 | 17 | 4 458 |
| 2025-T2 | 778 | 532 | 3 307 | 21 | 4 542 |
| 2025-T1 | 493 | 425 | 3 092 | 16 | 4 580 |
| 2024-T4 | 309 | 766 | 2 962 | 11 | 4 536 |
| 2024-T3 | 386 | 913 | 3 864 | 13 | 4 444 |
Source : enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN, SDES), maille départementale.
Ce qui va se construire
Logements prévus dans les permis de construire déposés sur la commune : l’offre de demain.
Logements autorisés par année de dépôt
Principaux projets (2022–2026)
| Logements | Adresse | Demandeur | Typologies | Dont sociaux | Autorisé | État |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 627 | 142 AV DES ETATS-UNIS TOULOUSE | SCCV TOULOUSE 142 AVENUE DES ETATS UNIS | 150×T1 191×T2 193×T3 65×T4 21×T5 7×T6+ | 180 | déc. 2023 | terminé |
| 496 | BOULEVARD ARMAND DUPORTAL TOULOUSE | GA PROMOTION | 9×T1 188×T2 209×T3 68×T4 22×T5 | 212 | août 2026 | autorisé |
| 390 | TOULOUSE AEROSPACE LOT 2A TOULOUSE | LINKCITY CENTRE SUD-OUEST | 379×T1 6×T2 1×T3 4×T4 | — | août 2023 | terminé |
| 279 | 16 RUE BROUARDEL TOULOUSE | SAS NOLD | 279×T1 | — | juin 2024 | terminé |
| 247 | 3 ESPLANADE JEAN CASSOU TOULOUSE | NEXITY IR PROGRAMMES MIDI PYRENEES | 151×T1 36×T2 47×T3 13×T4 | 52 | mai 2024 | terminé |
| 242 | RUE CHARLES NUITTER TOULOUSE | RESPIRE | 91×T2 101×T3 38×T4 12×T5 | — | déc. 2023 | autorisé |
| 232 | 5 AV MARCEL DASSAULT TOULOUSE | VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST | 116×T1 46×T2 56×T3 8×T4 6×T5 | 64 | sept. 2025 | terminé |
| 230 | 163 AVENUE DES MINIMES TOULOUSE | BP MIXTE | 144×T1 29×T2 33×T3 15×T4 9×T5 | 49 | oct. 2025 | autorisé |
| 227 | AVENUE RAYMOND BADIOU TOULOUSE | PROMOLOGIS-SA D HABITATION LOYER MODERE | 80×T2 115×T3 26×T4 6×T5 | 57 | mars 2026 | autorisé |
| 219 | AV RAYMOND BADIOU TOULOUSE | CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION | 21×T1 56×T2 103×T3 38×T4 1×T5 | 30 | août 2025 | autorisé |
| 211 | 10-11 BD DE LA GARE TOULOUSE | BOUYGUES IMMOBILIER | 196×T1 15×T2 | 35 | déc. 2023 | autorisé |
| 205 | 204 ROUTE DE REVEL TOULOUSE | L'ORIVAL | 75×T2 90×T3 34×T4 6×T5 | — | oct. 2022 | terminé |
| 198 | 59 RUE DU BEARNAIS TOULOUSE | SOCIETE DES FERRONNERIES DU MIDI | 68×T2 105×T3 21×T4 4×T5 | 34 | mars 2026 | autorisé |
| 175 | 42 CH AMOUROUX TOULOUSE | LP PROMOTION | 63×T2 75×T3 37×T4 | 61 | janv. 2024 | terminé |
| 175 | 44 BOULEVARD ARMAND DUPORTAL TOULOUSE | CENTRE REGIONAL OEUVRES UNIV SCOLAIRES | 175×T1 | — | mars 2026 | terminé |
Source : Sit@del2 (SDES), liste des autorisations d’urbanisme — permis non annulés.
Locatif et fiscalité
zone tendue
12 quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sur la commune.
Sources : carte des loyers (ANIL / SDES), zonage ABC et QPV (data.gouv.fr). Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat au m².
Population et logement
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Habitants | 514 819 |
| Densité | 4 361 hab./km² |
| Revenu moyen par foyer fiscal | 28 164 € / an |
| Propriétaires occupants | 32,2 % |
| Locataires | 65,8 % |
| Logement social | 13,2 % |
Sources : INSEE (recensement), DGFiP.
Risques et servitudes
Plans de prévention opposables sur la commune : ils encadrent la constructibilité de certains terrains.
| Plan | Risque | Approuvé |
|---|---|---|
| PPR - Toulouse | Inondation · Par une crue à débordement lent de cours d'eau | déc. 2011 |
| PPR Sécheresse - Territoire 1 - Toulouse | Mouvement de terrain · Tassements différentiels | oct. 2010 |
| PPR Sécheresse - Territoire 1 | Mouvement de terrain · Tassements différentiels | août 2005 |
| PPR Pech David | Mouvement de terrain · Glissement de terrain | juil. 1998 |
| PPRT - ESSO modifié | Risque industriel · Effet thermique | oct. 2024 |
| PPRT ARIANEGROUP (ex HERAKLES) | Risque industriel · Effet de surpression | avr. 2014 |
Source : base GASPAR (georisques.gouv.fr).
La carte des programmes neufs
Un terrain, un programme à Toulouse ?
Cette page décrit la ville entière. L’étude de marché MeilleurFoncier analyse l’adresse précise de votre projet : concurrence dans votre rayon, grille de prix par typologie, écoulement, permis voisins, urbanisme de la parcelle.
Méthode et sources
Prix de l’ancien : médianes calculées sur les ventes notariées (DVF), une vente multi-logements comptée une fois, prix au m² hors valeurs aberrantes (moins de 500 ou plus de 30 000 €/m²) ; tendances calculées sur la médiane, publiées seulement au-delà de 30 ventes par an. Offre neuve : annonces des portails dédoublonnées (un programme publié par plusieurs commercialisateurs compte une fois), limitées à la commune. Commercialisation : ECLN (SDES), département. Construction : Sit@del2 (SDES). Loyers : carte des loyers ANIL/SDES. Données rafraîchies chaque semaine.