Lecture du marché
Les constats chiffrés à retenir sur Nice, recalculés à chaque mise à jour des données.
01 · Prix de l’ancien
Un appartement ancien s'est vendu en médiane 4 770 €/m² à Nice en 2025, +8,2 % en trois ans (+2,2 % sur un an).
02 · Volume de ventes
7 404 logements anciens vendus en 2025 (7 106 appartements, 292 maisons), +15,6 % par rapport à 2024. Le volume reste 18,9 % sous son niveau de 2022.
03 · Ce qui se vend
Le T2 est la typologie la plus échangée (35 % des ventes d'appartements, 47 m² et 215 000 € en médiane). Le prix au m² baisse avec la taille : 5 119 €/m² pour un T1, 4 979 €/m² pour un T5+.
04 · Écarts entre secteurs
De 4 242 €/m² (06100) à 5 098 €/m² (06000) : 20,2 % d'écart selon le secteur.
05 · Neuf contre ancien
Les 590 lots neufs en vente recensés s'affichent en médiane à 8 167 €/m², soit +71,2 % par rapport à l'ancien. L'écart le plus fort concerne les T4 (8 144 €/m² en neuf contre 4 564 €/m² dans l'ancien).
06 · Offre neuve en commercialisation
41 programmes neufs en vente dans la ville, portés par 16 promoteurs ou commercialisateurs. Les plus présents : IMMOBLEU PROMOTION (5), BONAPARTE PROMOTION NICE (5), NOVANEA (4).
07 · Rythme de commercialisation
Dans le département, 1 558 logements neufs collectifs réservés sur les quatre derniers trimestres (+1,6 % sur un an), pour 1 991 logements en stock fin 2026 T2. À ce rythme, l'offre disponible s'écoulerait en 15 mois environ.
08 · Production à venir
1 127 logements dans les permis de construire déposés en 2025, +30,2 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années (865 par an). Le plus gros projet récent compte 505 logements (BOUYGUES IMMOBILIER).
09 · Investissement locatif
Loyer de marché indicatif : 20,43 €/m²/mois pour un appartement. Rendement brut de 5 % sur un achat dans l'ancien, 3 % dans le neuf. Commune en zone A.
Le marché de l’ancien
Ventes réelles enregistrées par les notaires. Une vente portant sur plusieurs logements est comptée une seule fois.
Évolution du prix médian des appartements
| Année | Ventes | Appart. €/m² | Maison €/m² | Dépt. 06 — appart. | Écart ville / dépt. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 7 404 | 4 770 | 5 657 | 4 792 | -0,5 % |
| 2024 | 6 406 | 4 666 | 5 781 | 4 682 | -0,3 % |
| 2023 | 7 239 | 4 606 | 5 661 | 4 608 | -0 % |
| 2022 | 9 130 | 4 409 | 5 528 | 4 444 | -0,8 % |
Prix par typologie : ancien et neuf
Ancien : appartements vendus seuls, 2024 et 2025. Neuf : lots actuellement en vente dans la ville.
| Typologie | Ventes ancien | Surface médiane | Prix médian | Ancien €/m² | Neuf €/m² | Écart neuf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 2 481 | 30 m² | 150 000 € | 5 119 | 8 524 | +66,5 % |
| T2 | 4 455 | 47 m² | 215 000 € | 4 737 | 6 886 | +45,4 % |
| T3 | 3 984 | 67 m² | 300 000 € | 4 525 | 8 004 | +76,9 % |
| T4 | 1 550 | 86 m² | 385 000 € | 4 564 | 8 144 | +78,4 % |
| T5+ | 412 | 117 m² | 573 000 € | 4 979 | 17 914 | +259,8 % |
Maisons : 431 ventes, 95 m² et 581 000 € en médiane, soit 6 389 €/m².
Prix médian au m² par code postal
Ventes 2024 et 2025, secteurs comptant au moins 20 ventes.
Dispersion des prix : la moitié des ventes se situe entre 3 696 et 6 000 €/m² ; 10 % se sont vendues sous 2 825 €/m² et 10 % au-dessus de 7 630 €/m².
Source : Demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP / data.gouv.fr), années 2022–2025.
L’offre neuve en commercialisation
Programmes neufs actuellement en vente dans la ville (annonces des principaux portails, dédoublonnées).
Promoteurs et commercialisateurs présents
Programmes en vente
| Programme | Secteur | Lots | Typologies | €/m² | Prix | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nissa Campus - Résidence étudianteBouygues Immobilier | Nice - Saint-Roch | 113 | T1 | 5 724 – 5 728 | dès 101 200 € | sept. 2028 |
| OASISBouygues Immobilier | Nice - Sainte-Marguerite | 102 | T2 | 6 746 | dès 287 500 € | mars 2027 |
| GARE DU SUD - VILLA ROSSAICADE NICE | Nice - Vernier | 51 | T3 T4 T5+ | 10 000 – 18 836 | dès 60 000 € | sept. 2026 |
| Urban RochICADE NICE | Nice - Saint-Roch | 39 | T1–T4 | 6 723 – 8 445 | dès 269 000 € | juin 2028 |
| Programme neuf | Nice - Riquier | 29 | T1–T4 | 5 208 – 13 958 | dès 205 000 € | — |
| Coté collineIMMOBLEU PROMOTION | Nice - Corniche Fleurie | 28 | T2–T3 | 7 166 – 9 791 | dès 220 000 € | sept. 2026 |
| Palazzo NiceaIMMOBLEU PROMOTION | Nice - Riquier | 27 | T1–T4 | 5 484 – 11 500 | dès 205 000 € | mars 2027 |
| Cimea VerdeSAGEC | Nice - Rimiez | 24 | T2–T4 | — | dès 229 000 € | déc. 2028 |
| Coté PortIMMOBLEU PROMOTION | Nice - Riquier | 24 | T3 | 8 263 – 13 059 | dès 490 000 € | nov. 2025 |
| Programme neuf | Nice - Corniche Fleurie | 24 | T2–T3 | 7 640 – 10 273 | dès 245 000 € | — |
| Vivez au coeur de NiceCOGEDIM | Nice - Saint-Sylvestre | 13 | T2–T4 | 5 742 – 9 614 | dès 275 000 € | oct. 2028 |
| IMMOBLEU PROMOTION | Nice - Valrose | 12 | T1–T3 | 8 749 – 10 322 | dès 290 000 € | déc. 2026 |
| Vivez sur les hauteurs de Nice ouestCOGEDIM | Nice - Saint-Isidore | 12 | T2–T4 | 6 794 – 11 635 | dès 325 000 € | déc. 2028 |
| 30e AvenueIMMOBLEU PROMOTION | Nice - Saint-Philippe - Estienne d'Orves | 9 | T1 | 7 830 – 9 658 | dès 175 000 € | — |
| PARKINGS SOUS-SOLSNEXITY | Nice - Roquebillière | 8 | — | — | dès 20 000 € | sept. 2025 |
| NOVANEA | Nice - Sainte-Marguerite | 8 | T3–T4 | 6 678 – 11 667 | dès 394 000 € | — |
| BONAPARTE PROMOTION NICE | Nice - Saint-Sylvestre | 8 | T2 T3 T4 | 5 222 – 9 250 | dès 244 000 € | — |
| 116 CalifornieSAGEC | Nice - Californie - Carras | 6 | T2–T4 | — | dès 365 000 € | mars 2028 |
| NOVANEA | Nice - Saint-Sylvestre | 5 | T2 | 6 217 – 6 738 | dès 275 000 € | — |
| NOVANEA | Nice - Saint-Sylvestre | 5 | T4 | 5 740 – 9 590 | dès 428 000 € | — |
21 autres programmes visibles sur la carte.
Source : annonces des portails du neuf (Bien’ici, Superneuf), relevé du 22 octobre 2026. Prix affichés, hors remises éventuelles.
Rythme de commercialisation du neuf
Logements neufs collectifs dans le département (06) : mises en vente, réservations et stock, trimestre par trimestre.
Réservations par trimestre
| Trimestre | Mises en vente | Réservations | Stock | Délai (mois) | Prix réservé €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-T2 | 454 | 450 | 1 991 | 15 | 7 713 |
| 2026-T1 | 399 | 369 | 1 917 | 15 | 7 661 |
| 2025-T4 | 278 | 384 | 1 802 | 15 | 7 389 |
| 2025-T3 | 358 | 355 | 1 896 | 15 | 6 594 |
| 2025-T2 | 252 | 398 | 1 881 | 14 | 7 359 |
| 2025-T1 | 239 | 404 | 2 085 | 16 | 6 522 |
| 2024-T4 | 475 | 393 | 2 310 | 19 | 6 410 |
| 2024-T3 | 163 | 339 | 2 208 | 19 | 6 154 |
Source : enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN, SDES), maille départementale.
Ce qui va se construire
Logements prévus dans les permis de construire déposés sur la commune : l’offre de demain.
Logements autorisés par année de dépôt
Principaux projets (2022–2026)
| Logements | Adresse | Demandeur | Typologies | Dont sociaux | Autorisé | État |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 505 | 85 ROUTE DE TURIN NICE | BOUYGUES IMMOBILIER | 163×T1 140×T2 168×T3 30×T4 4×T5 | — | déc. 2025 | autorisé |
| 436 | 66-70 AV DE LA CALIFORNIE NICE | — | 436×T1 | — | mars 2023 | autorisé |
| 283 | AVE DE BRANCOLAR NICE | SCI DU 125 AVENUE DU BRANCOLAR | 95×T1 80×T2 74×T3 18×T4 16×T5 | 62 | sept. 2025 | autorisé |
| 200 | 63 BD PASTEUR NICE | AZUR CAMPUS | 200×T1 | — | déc. 2022 | terminé |
| 147 | 107/1 AV CYRILLE BESSET NICE | NEXITY IR PROGRAMMES COTE D'AZUR | 146×T1 1×T3 | — | déc. 2024 | chantier commencé |
| 137 | 117 AVE SIMONE VEIL NICE | W-PI PROJETS | 124×T1 7×T5 6×T6+ | — | déc. 2025 | autorisé |
| 118 | 4 RUE DE SOSPEL NICE | KAUFMAN ET BROAD COTE D'AZUR | 118×T1 | — | juil. 2026 | autorisé |
| 111 | 8-10- RUE DU DOCTEUR ARDOIN NICE | BOUYGUES IMMOBILIER | 108×T1 3×T2 | — | nov. 2022 | terminé |
| 98 | 3-5 RUE SAINT-JEAN D'ANGELY NICE | SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 4 | 98×T1 | — | févr. 2023 | autorisé |
| 92 | 4 CAIS DE GILETTE NICE | SAGEC MEDITERRANEE | 91×T1 1×T2 | — | août 2026 | autorisé |
| 80 | 39 EMILE HENRIOT NICE | VINCI IMMOBILIER PROMOTION | 80×T1 | — | août 2026 | autorisé |
| 76 | 3 RUE ROBERT SCHUMANN NICE | CENTRE REGIONAL OEUVRES UNIV SCOLAIRES | 76×T1 | — | mai 2025 | terminé |
| 67 | 17/55 RUE SORGENTINO/MARECHAL VAUBAN NICE | SAGEC MEDITERRANEE | 1×T1 26×T2 35×T3 4×T4 1×T5 | 7 | oct. 2023 | autorisé |
| 61 | — | ERILIA | 57×T1 4×T2 | — | oct. 2025 | autorisé |
| 54 | 32BIS AVENU SAINT-AUGUSTIN NICE | ANGELINA | — | — | août 2025 | autorisé |
Source : Sit@del2 (SDES), liste des autorisations d’urbanisme — permis non annulés.
Locatif et fiscalité
zone tendue
4 quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sur la commune.
Sources : carte des loyers (ANIL / SDES), zonage ABC et QPV (data.gouv.fr). Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat au m².
Population et logement
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Habitants | 357 737 |
| Densité | 4 847 hab./km² |
| Revenu moyen par foyer fiscal | 29 316 € / an |
| Propriétaires occupants | 47,2 % |
| Locataires | 49,7 % |
| Logement social | 11,1 % |
Sources : INSEE (recensement), DGFiP.
Risques et servitudes
Plans de prévention opposables sur la commune : ils encadrent la constructibilité de certains terrains.
| Plan | Risque | Approuvé |
|---|---|---|
| PPRN-MVT - Nice 2020 | Mouvement de terrain · Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) | mars 2020 |
| PPRN-S - Nice 2019 | Séisme | janv. 2019 |
| PPRN-IF - Nice 2017 [ MOD 1 - 2021 ] | Feu de forêt | févr. 2017 |
| PPRN-I - Nice - Basse vallée du Var 2013 Révision 1 [ MOD 1 - 2014 , MOD 2 - 2020 ] | Inondation · Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau | juin 2013 |
| PPRN-Mvt - Nice (Cimiez) 2008 | Mouvement de terrain · Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) | déc. 2008 |
| PER-I - BV Paillons [ Nice ] 1999 | Inondation · Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau | nov. 1999 |
Source : base GASPAR (georisques.gouv.fr).
La carte des programmes neufs
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Méthode et sources
Prix de l’ancien : médianes calculées sur les ventes notariées (DVF), une vente multi-logements comptée une fois, prix au m² hors valeurs aberrantes (moins de 500 ou plus de 30 000 €/m²) ; tendances calculées sur la médiane, publiées seulement au-delà de 30 ventes par an. Offre neuve : annonces des portails dédoublonnées (un programme publié par plusieurs commercialisateurs compte une fois), limitées à la commune. Commercialisation : ECLN (SDES), département. Construction : Sit@del2 (SDES). Loyers : carte des loyers ANIL/SDES. Données rafraîchies chaque semaine.