Lecture du marché
Les constats chiffrés à retenir sur Bordeaux, recalculés à chaque mise à jour des données.
01 · Prix de l’ancien
Un appartement ancien s'est vendu en médiane 4 033 €/m² à Bordeaux en 2025, -11,6 % en trois ans (-2,7 % sur un an). C'est 13,3 % au-dessus de la médiane du département (3 560 €/m²).
02 · Volume de ventes
4 619 logements anciens vendus en 2025 (3 474 appartements, 1 130 maisons), +22,7 % par rapport à 2024. Le volume reste 18,4 % sous son niveau de 2022.
03 · Ce qui se vend
Le T2 est la typologie la plus échangée (35 % des ventes d'appartements, 45 m² et 186 000 € en médiane). Le prix au m² baisse avec la taille : 4 406 €/m² pour un T1, 3 703 €/m² pour un T5+.
04 · Écarts entre secteurs
De 3 913 €/m² (33300) à 4 579 €/m² (33000) : 17 % d'écart selon le secteur.
05 · Neuf contre ancien
Les 1 500 lots neufs en vente recensés s'affichent en médiane à 6 037 €/m², soit +49,7 % par rapport à l'ancien. L'écart le plus fort concerne les T5+ (8 845 €/m² en neuf contre 3 703 €/m² dans l'ancien).
06 · Offre neuve en commercialisation
90 programmes neufs en vente dans la ville, portés par 26 promoteurs ou commercialisateurs. Les plus présents : IMMO9 (24), MON PATRIMOINE NEUF (19), Eiffage Immobilier (6).
07 · Rythme de commercialisation
Dans le département, 1 998 logements neufs collectifs réservés sur les quatre derniers trimestres (+11,9 % sur un an), pour 4 274 logements en stock fin 2026 T2. À ce rythme, l'offre disponible s'écoulerait en 24 mois environ.
08 · Production à venir
1 833 logements dans les permis de construire déposés en 2025, -0,1 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années (1 834 par an). Le plus gros projet récent compte 544 logements (SCCV BORDEAUX EB2A L).
09 · Investissement locatif
Loyer de marché indicatif : 15,99 €/m²/mois pour un appartement. Rendement brut de 4,7 % sur un achat dans l'ancien, 3,2 % dans le neuf. Commune en zone A.
Le marché de l’ancien
Ventes réelles enregistrées par les notaires. Une vente portant sur plusieurs logements est comptée une seule fois.
Évolution du prix médian des appartements
| Année | Ventes | Appart. €/m² | Maison €/m² | Dépt. 33 — appart. | Écart ville / dépt. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 4 619 | 4 033 | 4 803 | 3 560 | +13,3 % |
| 2024 | 3 764 | 4 145 | 4 912 | 3 605 | +15 % |
| 2023 | 4 368 | 4 464 | 5 353 | 3 809 | +17,2 % |
| 2022 | 5 661 | 4 560 | 5 375 | 3 867 | +17,9 % |
Prix par typologie : ancien et neuf
Ancien : appartements vendus seuls, 2024 et 2025. Neuf : lots actuellement en vente dans la ville.
| Typologie | Ventes ancien | Surface médiane | Prix médian | Ancien €/m² | Neuf €/m² | Écart neuf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 1 045 | 28 m² | 124 000 € | 4 406 | 7 124 | +61,7 % |
| T2 | 2 069 | 45 m² | 186 000 € | 4 250 | 6 196 | +45,8 % |
| T3 | 1 718 | 67 m² | 260 000 € | 3 929 | 5 842 | +48,7 % |
| T4 | 807 | 87 m² | 323 000 € | 3 743 | 6 523 | +74,3 % |
| T5+ | 282 | 110 m² | 431 000 € | 3 703 | 8 845 | +138,9 % |
Maisons : 1 973 ventes, 98 m² et 479 000 € en médiane, soit 4 899 €/m².
Prix médian au m² par code postal
Ventes 2024 et 2025, secteurs comptant au moins 20 ventes.
Dispersion des prix : la moitié des ventes se situe entre 3 488 et 5 093 €/m² ; 10 % se sont vendues sous 2 800 €/m² et 10 % au-dessus de 6 107 €/m².
Source : Demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP / data.gouv.fr), années 2022–2025.
L’offre neuve en commercialisation
Programmes neufs actuellement en vente dans la ville (annonces des principaux portails, dédoublonnées).
Promoteurs et commercialisateurs présents
Programmes en vente
| Programme | Secteur | Lots | Typologies | €/m² | Prix | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeMarignan | Bordeaux - La Bastide | 128 | T1–T4 | 4 231 – 6 320 | dès 170 000 € | juin 2026 |
| KAUFMAN & BROAD | Bordeaux - Ravezies | 118 | T3–T4 | 2 406 – 3 622 | dès 205 725 € | déc. 2026 |
| 30e AvenueBouygues Immobilier | Bordeaux - Bacalan - Bordeaux Maritime | 100 | T1–T5 | 3 350 – 4 897 | dès 159 500 € | mars 2027 |
| COEUR RIVE DROITEICADE BORDEAUX | Bordeaux - La Bastide | 62 | T2–T4 | 2 794 – 3 578 | dès 138 000 € | avr. 2029 |
| ALBAexterrA par Domofrance | Bordeaux - La Bastide | 51 | T2–T5 | 2 938 – 3 682 | dès 158 000 € | — |
| ESPRIT BASTIDE - ACCESSION LIBREGROUPE LAUNAY | Bordeaux - La Bastide | 51 | T4 | 4 168 – 4 580 | dès 399 500 € | oct. 2026 |
| IMMO 9 | Bordeaux - La Bastide | 49 | T1 | 5 284 – 6 980 | dès 90 175 € | sept. 2028 |
| EmergencePichet | Bordeaux - Sainte-Clotilde | 47 | T1–T4 | 5 496 – 9 678 | dès 212 000 € | juin 2027 |
| L'Ecrin des ChartronsMarignan | Bordeaux - Grand Parc | 44 | T2 T3 T5+ | 4 737 – 8 856 | dès 296 900 € | sept. 2027 |
| BORDO ALTONEXITY | Bordeaux - La Bastide | 38 | T1 | 6 037 – 7 411 | dès 121 117 € | sept. 2028 |
| Bord'O ChartronsLEGENDRE IMMOBILIER | Bordeaux - Bassins à Flot | 37 | T2–T4 | 4 543 – 6 191 | dès 235 000 € | sept. 2027 |
| Vivez à Bordeaux BelvédèreCOGEDIM | Bordeaux - La Bastide | 35 | T1–T5 | 4 301 – 6 999 | dès 130 000 € | sept. 2028 |
| EstantatLEGENDRE IMMOBILIER | Bordeaux - La Bastide | 34 | T1–T3 | 4 930 – 5 505 | dès 199 000 € | déc. 2026 |
| IMMO 9 | Bordeaux - Grand Parc | 32 | T1 T2 T3 T4 | 5 721 – 7 253 | dès 221 340 € | déc. 2027 |
| Bastide Niel (BRS)QUADRAL NEUF | Bordeaux - La Bastide | 32 | T2–T5 | 3 040 – 3 292 | dès 142 900 € | — |
| Appartement T3 BordeauxMON PATRIMOINE NEUF | Bordeaux - Grand Parc | 30 | T3 | 5 484 | dès 340 000 € | nov. 2027 |
| Appartement T3 BordeauxMON PATRIMOINE NEUF | Bordeaux - Grand Parc | 30 | T3 | 5 988 | dès 371 280 € | déc. 2027 |
| Appartement T4 BordeauxMON PATRIMOINE NEUF | Bordeaux - Grand Parc | 30 | T4 | 6 523 | dès 561 000 € | déc. 2027 |
| IMMO 9 | Bordeaux - Bassins à Flot | 29 | T1–T4 | 5 324 – 7 289 | dès 214 000 € | sept. 2028 |
| BORDO NEONEXITY | Bordeaux - La Bastide | 29 | T1 | 4 153 – 5 301 | dès 84 000 € | sept. 2028 |
70 autres programmes visibles sur la carte.
Source : annonces des portails du neuf (Bien’ici, Superneuf), relevé du 22 octobre 2026. Prix affichés, hors remises éventuelles.
Rythme de commercialisation du neuf
Logements neufs collectifs dans le département (33) : mises en vente, réservations et stock, trimestre par trimestre.
Réservations par trimestre
| Trimestre | Mises en vente | Réservations | Stock | Délai (mois) | Prix réservé €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-T2 | 531 | 560 | 4 274 | 24 | 4 555 |
| 2026-T1 | 319 | 506 | 4 226 | 25 | 4 531 |
| 2025-T4 | 418 | 531 | 4 620 | 30 | 4 622 |
| 2025-T3 | 791 | 401 | 4 854 | 32 | 4 703 |
| 2025-T2 | 567 | 516 | 4 482 | 31 | 4 591 |
| 2025-T1 | 793 | 362 | 4 450 | 31 | 4 631 |
| 2024-T4 | 412 | 494 | 4 111 | 27 | 4 402 |
| 2024-T3 | 632 | 414 | 4 462 | 33 | 4 479 |
Source : enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN, SDES), maille départementale.
Ce qui va se construire
Logements prévus dans les permis de construire déposés sur la commune : l’offre de demain.
Logements autorisés par année de dépôt
Principaux projets (2022–2026)
| Logements | Adresse | Demandeur | Typologies | Dont sociaux | Autorisé | État |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 544 | BOULEVARD JOLIOT-CURIE BORDEAUX | SCCV BORDEAUX EB2A L | 379×T1 43×T2 72×T3 41×T4 9×T5 | 207 | juin 2025 | terminé |
| 322 | 1 QUAI DE BRIENNE BORDEAUX | CLAIRSIENNE | 194×T1 59×T2 36×T3 20×T4 13×T5 | 192 | déc. 2024 | terminé |
| 313 | RUE EMILE PEYNAUD BORDEAUX | CHARTRONS CONCORDE | 306×T1 7×T2 | 109 | déc. 2025 | autorisé |
| 308 | 144 AVENUE THIERS BORDEAUX | SCCV LANA BASTIDE NIEL | 126×T1 87×T2 42×T3 42×T4 9×T5 2×T6+ | — | avr. 2023 | terminé |
| 298 | 31 CITE CHANTECRIT BORDEAUX | ADIM NOUVELLE AQUITAINE | 298×T1 | 111 | juil. 2025 | autorisé |
| 277 | RUE LOUIS GEANDREAU BORDEAUX | SNC BORDEAUX GRAND PARC | 15×T1 70×T2 128×T3 48×T4 16×T5 | — | août 2023 | autorisé |
| 244 | RUE DE LA LOUISIANE BORDEAUX | MARIGNAN AQUITAINE | 141×T1 33×T2 42×T3 18×T4 10×T5 | 54 | juil. 2023 | terminé |
| 214 | 104 QUAI DES QUEYRIES BORDEAUX | BORDEAUX BASTIDE NIEL | 36×T1 86×T2 37×T3 39×T4 16×T5 | — | janv. 2025 | autorisé |
| 194 | 32 RUE LAJAUNIE BORDEAUX | CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE | 12×T1 56×T2 79×T3 41×T4 6×T5 | 106 | déc. 2022 | terminé |
| 174 | 130 COURS EDOUARD VAILLANT BORDEAUX | BP MIXTE | 6×T1 65×T2 57×T3 38×T4 8×T5 | — | août 2025 | autorisé |
| 172 | 60 / 66 RUE POUJEAU BORDEAUX | ARAUCARIA | 95×T1 34×T2 17×T3 16×T4 10×T5 | — | sept. 2022 | autorisé |
| 152 | RUE SOLANGE FERNEX BORDEAUX | LINKCITY CENTRE SUD-OUEST | 133×T1 14×T2 3×T3 2×T6+ | — | déc. 2025 | autorisé |
| 147 | RUE LAJAUNIE BORDEAUX | EIFFAGE IMMOBILIER SUD OUEST | 9×T1 42×T2 65×T3 28×T4 3×T5 | 26 | oct. 2023 | terminé |
| 147 | RUE NIKI DE SAINT PHALLE I BORDEAUX | SCCV LANDHUIS | 4×T1 70×T2 46×T3 25×T4 2×T5 | — | août 2025 | autorisé |
| 141 | PROMENADE DES CHEMINOTSOIN BORDEAUX | PROMENADE DES CHEMINOTS BORDEAUX | 140×T1 1×T4 | — | nov. 2025 | autorisé |
Source : Sit@del2 (SDES), liste des autorisations d’urbanisme — permis non annulés.
Locatif et fiscalité
zone tendue
4 quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sur la commune.
Sources : carte des loyers (ANIL / SDES), zonage ABC et QPV (data.gouv.fr). Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat au m².
Population et logement
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Habitants | 267 991 |
| Densité | 5 384 hab./km² |
| Revenu moyen par foyer fiscal | 35 016 € / an |
| Propriétaires occupants | 33 % |
| Locataires | 64,9 % |
| Logement social | 13,9 % |
Sources : INSEE (recensement), DGFiP.
Risques et servitudes
Plans de prévention opposables sur la commune : ils encadrent la constructibilité de certains terrains.
| Plan | Risque | Approuvé |
|---|---|---|
| PPR Bordeaux (revision) | Inondation · Par une crue à débordement lent de cours d'eau | déc. 2023 |
Source : base GASPAR (georisques.gouv.fr).
La carte des programmes neufs
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Méthode et sources
Prix de l’ancien : médianes calculées sur les ventes notariées (DVF), une vente multi-logements comptée une fois, prix au m² hors valeurs aberrantes (moins de 500 ou plus de 30 000 €/m²) ; tendances calculées sur la médiane, publiées seulement au-delà de 30 ventes par an. Offre neuve : annonces des portails dédoublonnées (un programme publié par plusieurs commercialisateurs compte une fois), limitées à la commune. Commercialisation : ECLN (SDES), département. Construction : Sit@del2 (SDES). Loyers : carte des loyers ANIL/SDES. Données rafraîchies chaque semaine.