Lecture du marché
Les constats chiffrés à retenir sur Marseille, recalculés à chaque mise à jour des données.
01 · Prix de l’ancien
Un appartement ancien s'est vendu en médiane 3 167 €/m² à Marseille en 2025, +4,4 % en trois ans (+4,6 % sur un an). C'est -3,7 % en dessous de la médiane du département (3 287 €/m²).
02 · Volume de ventes
12 245 logements anciens vendus en 2025 (10 710 appartements, 1 509 maisons), +18,1 % par rapport à 2024. Le volume reste 20,6 % sous son niveau de 2022.
03 · Ce qui se vend
Le T3 est la typologie la plus échangée (38 % des ventes d'appartements, 63 m² et 195 000 € en médiane). Le prix au m² baisse avec la taille : 3 365 €/m² pour un T1, 2 939 €/m² pour un T5+.
04 · Écarts entre arrondissements
De 1 621 €/m² (Marseille 15e) à 5 094 €/m² (Marseille 7e) : 214,3 % d'écart selon le secteur.
05 · Neuf contre ancien
Les 827 lots neufs en vente recensés s'affichent en médiane à 6 320 €/m², soit +99,6 % par rapport à l'ancien. L'écart le plus fort concerne les T5+ (10 112 €/m² en neuf contre 2 939 €/m² dans l'ancien).
06 · Offre neuve en commercialisation
44 programmes neufs en vente dans la ville, portés par 16 promoteurs ou commercialisateurs. Les plus présents : NOVANEA (13), Medicis Immobilier Neuf (6), BONAPARTE PROMOTION MARSEILLE / AIX (5).
07 · Rythme de commercialisation
Dans le département, 1 688 logements neufs collectifs réservés sur les quatre derniers trimestres (-6,9 % sur un an), pour 2 822 logements en stock fin 2026 T2. À ce rythme, l'offre disponible s'écoulerait en 20 mois environ.
08 · Production à venir
1 586 logements dans les permis de construire déposés en 2025, -37 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années (2 518 par an). Le plus gros projet récent compte 351 logements (INCITY 2).
09 · Investissement locatif
Loyer de marché indicatif : 16,24 €/m²/mois pour un appartement. Rendement brut de 6 % sur un achat dans l'ancien, 3,1 % dans le neuf. Commune en zone A.
Le marché de l’ancien
Ventes réelles enregistrées par les notaires. Une vente portant sur plusieurs logements est comptée une seule fois.
Évolution du prix médian des appartements
| Année | Ventes | Appart. €/m² | Maison €/m² | Dépt. 13 — appart. | Écart ville / dépt. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 12 245 | 3 167 | 4 565 | 3 287 | -3,7 % |
| 2024 | 10 366 | 3 028 | 4 598 | 3 187 | -5 % |
| 2023 | 12 146 | 3 103 | 4 889 | 3 265 | -5 % |
| 2022 | 15 424 | 3 033 | 4 692 | 3 184 | -4,7 % |
Prix par typologie : ancien et neuf
Ancien : appartements vendus seuls, 2024 et 2025. Neuf : lots actuellement en vente dans la ville.
| Typologie | Ventes ancien | Surface médiane | Prix médian | Ancien €/m² | Neuf €/m² | Écart neuf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 2 092 | 30 m² | 102 000 € | 3 365 | 4 902 | +45,7 % |
| T2 | 4 770 | 43 m² | 145 000 € | 3 408 | 5 975 | +75,3 % |
| T3 | 7 083 | 63 m² | 195 000 € | 3 076 | 5 985 | +94,6 % |
| T4 | 3 794 | 78 m² | 220 000 € | 2 797 | 6 945 | +148,3 % |
| T5+ | 1 000 | 101 m² | 305 000 € | 2 939 | 10 112 | +244,1 % |
Maisons : 2 628 ventes, 88 m² et 396 000 € en médiane, soit 4 643 €/m².
Prix médian au m² par arrondissement
Ventes 2024 et 2025, secteurs comptant au moins 20 ventes.
Dispersion des prix : la moitié des ventes se situe entre 2 320 et 4 313 €/m² ; 10 % se sont vendues sous 1 597 €/m² et 10 % au-dessus de 5 556 €/m².
Source : Demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP / data.gouv.fr), années 2022–2025.
L’offre neuve en commercialisation
Programmes neufs actuellement en vente dans la ville (annonces des principaux portails, dédoublonnées).
Promoteurs et commercialisateurs présents
Programmes en vente
| Programme | Secteur | Lots | Typologies | €/m² | Prix | Livraison |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SECONDE NATUREOGIC | Marseille 10e Arrondissement - Saint-Tronc | 266 | T4–T5 | 4 557 – 4 684 | dès 443 100 € | juin 2025 |
| Parc des ArtsICADE MARSEILLE | Marseille 9e Arrondissement - Sainte-Marguerite | 120 | T3–T4 | 4 269 – 4 571 | dès 13 000 € | déc. 2026 |
| VEGA - LES FABRIQUESBouygues Immobilier | Marseille 15e Arrondissement - Euroméditerranée | 72 | T1–T3 | 3 028 – 5 270 | dès 135 392 € | juin 2029 |
| HéritageMarignan | Marseille 6e Arrondissement - Vauban | 64 | T4 T5+ | 6 094 – 6 737 | dès 794 000 € | oct. 2025 |
| ALMABouygues Immobilier | Marseille 15e Arrondissement - Euroméditerranée | 42 | — | 2 592 | dès 1 115 860 € | juin 2028 |
| La CanopéeDemathieu Bard Immobilier | Marseille 14e Arrondissement - Sainte-Marthe | 20 | T2–T5 | 3 422 – 5 182 | dès 178 350 € | déc. 2027 |
| Parallèle SudSAGEC | Marseille 9e Arrondissement - Vielle Chapelle | 19 | T1–T4 | — | dès 197 616 € | déc. 2028 |
| BONAPARTE PROMOTION MARSEILLE / AIX | Marseille 8e Arrondissement - Saint-Giniez | 18 | T1 T2 T3 T4 T5+ | 4 106 – 9 288 | dès 174 000 € | — |
| BONAPARTE PROMOTION MARSEILLE / AIX | Marseille 8e Arrondissement - La Plage | 17 | T2 T3 T4 T5+ | 3 556 – 11 818 | dès 160 000 € | — |
| BONAPARTE PROMOTION MARSEILLE / AIX | Marseille 8e Arrondissement - Saint-Giniez | 15 | T1 T2 T3 T4 | 3 419 – 9 690 | dès 156 000 € | — |
| L'ORÉE BORÉLYDemathieu Bard Immobilier | Marseille 8e Arrondissement - La Plage | 14 | T2 T3 T4 T5+ | 6 508 – 11 280 | dès 327 000 € | juin 2027 |
| BONAPARTE PROMOTION MARSEILLE / AIX | Marseille 10e Arrondissement - La Timone | 14 | T1 T2 T3 T4 | 3 100 – 7 100 | dès 123 999 € | — |
| NOVANEA | Marseille 4e Arrondissement - Cinq Avenues | 9 | T2–T4 | 6 897 – 10 667 | dès 336 500 € | — |
| NOVANEA | Marseille 8e Arrondissement - Sainte-Anne | 8 | T3–T5 | 6 693 – 9 798 | dès 502 000 € | — |
| CAP M'NEXITY | Marseille 15e Arrondissement - Euroméditerranée | 8 | T2–T5 | 3 388 – 4 343 | dès 167 000 € | mars 2027 |
| NOVANEA | Marseille 12e Arrondissement - Saint-Barnabé | 8 | T2–T5 | 6 362 – 8 359 | dès 252 000 € | — |
| NOVANEA | Marseille 12e Arrondissement - Saint-Barnabé | 8 | T2–T5 | 6 209 – 10 095 | dès 267 000 € | — |
| Esprit Sainte-AnneQUARTUS RESIDENTIEL PACA | Marseille 8e Arrondissement - Sainte-Anne | 7 | T2–T3 | 6 650 – 7 575 | dès 316 000 € | mai 2028 |
| Le Clos des AcaciasLes Nouveaux Constructeurs | Marseille 13e Arrondissement - Saint-Jérome | 7 | T3–T5 | — | dès 270 000 € | juil. 2027 |
| BONAPARTE PROMOTION MARSEILLE / AIX | Marseille 8e Arrondissement - Saint-Giniez | 7 | T1 T2 T3 T4 T5+ | 4 000 – 11 567 | dès 135 000 € | — |
24 autres programmes visibles sur la carte.
Source : annonces des portails du neuf (Bien’ici, Superneuf), relevé du 22 octobre 2026. Prix affichés, hors remises éventuelles.
Rythme de commercialisation du neuf
Logements neufs collectifs dans le département (13) : mises en vente, réservations et stock, trimestre par trimestre.
Réservations par trimestre
| Trimestre | Mises en vente | Réservations | Stock | Délai (mois) | Prix réservé €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-T2 | 406 | 453 | 2 822 | 20 | 5 094 |
| 2026-T1 | 329 | 403 | 2 660 | 18 | 5 152 |
| 2025-T4 | 415 | 479 | 2 800 | 20 | 5 189 |
| 2025-T3 | 241 | 353 | 2 783 | 20 | 5 024 |
| 2025-T2 | 379 | 481 | 2 946 | 19 | 5 274 |
| 2025-T1 | 748 | 460 | 3 072 | 20 | 5 185 |
| 2024-T4 | 292 | 454 | 2 759 | 19 | 5 139 |
| 2024-T3 | 401 | 418 | 2 954 | 18 | 5 326 |
Source : enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN, SDES), maille départementale.
Ce qui va se construire
Logements prévus dans les permis de construire déposés sur la commune : l’offre de demain.
Logements autorisés par année de dépôt
Principaux projets (2022–2026)
| Logements | Adresse | Demandeur | Typologies | Dont sociaux | Autorisé | État |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 351 | 48 AVENUE DE LA CAPELETTE MARSEILLE | INCITY 2 | 351×T1 | 351 | mars 2026 | autorisé |
| 286 | AVE DU CAP PINEDE MARSEILLE | LINKCITY SUD-EST | 252×T1 26×T2 7×T3 1×T4 | — | août 2022 | terminé |
| 263 | 45 CH DE COMMANDERIE MARSEILLE | SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES - SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE | 142×T1 64×T2 44×T3 11×T4 2×T5 | 263 | juil. 2025 | autorisé |
| 250 | 48 AV MARCEL DELPRAT MARSEILLE | MELLONE IMMOBILIER PROVENCE | 103×T2 98×T3 46×T4 3×T5 | 76 | juil. 2025 | autorisé |
| 243 | 480 CH DU LITTORAL MARSEILLE | SNC IP1R | 85×T2 72×T3 76×T4 10×T5 | 73 | déc. 2024 | terminé |
| 239 | IMP FERDINAND ARNODIN MARSEILLE | INCITY | 18×T1 75×T2 105×T3 31×T4 10×T5 | 46 | déc. 2025 | autorisé |
| 235 | 0122 RUE ST JEAN DU DESERT MARSEILLE | ARCHIPOLE SUD | 136×T1 63×T2 29×T3 7×T4 | 113 | oct. 2023 | autorisé |
| 225 | 0042 RUE DU 141 RIA MARSEILLE | CENTRE REGIONAL OEUVRES UNIV SCOLAIRES | 200×T1 25×T5 | 200 | sept. 2023 | terminé |
| 173 | 343 BD ROMAIN ROLLAND MARSEILLE | SNC IP1R | 2×T1 55×T2 73×T3 40×T4 2×T5 | — | août 2022 | terminé |
| 173 | RUE ALLAR MARSEILLE | BOUYGUES IMMOBILIER | 25×T1 45×T2 75×T3 26×T4 2×T5 | 28 | avr. 2023 | terminé |
| 168 | 50 CH DE LA MADRAGUE-VILL MARSEILLE | SCCV PLATEFORME RE | 153×T1 4×T4 4×T5 7×T6+ | 168 | nov. 2023 | terminé |
| 152 | 85 AV D HAIFA MARSEILLE | — | 18×T1 88×T2 36×T3 7×T4 3×T5 | 15 | août 2024 | autorisé |
| 148 | RUE AUGUSTIN MERLHOU MARSEILLE | — | 1×T1 65×T2 64×T3 18×T4 | 45 | juil. 2025 | terminé |
| 140 | 195 AV DE LA MADRAGUE DE M MARSEILLE | LGM MADRAGUE | 8×T1 57×T2 44×T3 31×T4 | 43 | avr. 2026 | autorisé |
| 133 | RUE ANDRAÃÂ ALLAR MARSEILLE | BOUYGUES IMMOBILIER | 6×T1 39×T2 85×T3 3×T5 | 39 | juil. 2026 | autorisé |
Source : Sit@del2 (SDES), liste des autorisations d’urbanisme — permis non annulés.
Locatif et fiscalité
zone tendue
40 quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sur la commune.
Sources : carte des loyers (ANIL / SDES), zonage ABC et QPV (data.gouv.fr). Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat au m².
Population et logement
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Habitants | 886 040 |
| Densité | 3 724 hab./km² |
| Revenu moyen par foyer fiscal | 29 148 € / an |
| Propriétaires occupants | 42,9 % |
| Locataires | 54,7 % |
| Logement social | 15,8 % |
Sources : INSEE (recensement), DGFiP.
Risques et servitudes
Plans de prévention opposables sur la commune : ils encadrent la constructibilité de certains terrains.
| Plan | Risque | Approuvé |
|---|---|---|
| PPRN-I - BV Aygalades [ Marseille ] 2019 | Inondation · Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau | juin 2019 |
| PPRN-IF - Marseille 2018 | Feu de forêt | mai 2018 |
| PPRN-I - BV Huveaune [ Marseille ] 2017 | Inondation · Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau | févr. 2017 |
| PPRN-RGA - Marseille 2012 | Mouvement de terrain · Tassements différentiels | juin 2012 |
| PPRN-MVT [ Carrières souterraines ] - Marseille 2002 | Mouvement de terrain · Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) | oct. 2002 |
| PPRT - Arkema [ Marseille - St Menet ] 2013 | Risque industriel · Effet toxique | nov. 2013 |
Source : base GASPAR (georisques.gouv.fr).
La carte des programmes neufs
Un terrain, un programme à Marseille ?
Cette page décrit la ville entière. L’étude de marché MeilleurFoncier analyse l’adresse précise de votre projet : concurrence dans votre rayon, grille de prix par typologie, écoulement, permis voisins, urbanisme de la parcelle.
Méthode et sources
Prix de l’ancien : médianes calculées sur les ventes notariées (DVF), une vente multi-logements comptée une fois, prix au m² hors valeurs aberrantes (moins de 500 ou plus de 30 000 €/m²) ; tendances calculées sur la médiane, publiées seulement au-delà de 30 ventes par an. Offre neuve : annonces des portails dédoublonnées (un programme publié par plusieurs commercialisateurs compte une fois), limitées à la commune. Commercialisation : ECLN (SDES), département. Construction : Sit@del2 (SDES). Loyers : carte des loyers ANIL/SDES. Données rafraîchies chaque semaine.